Зачем ЦБ меняет подход к ипотечным сделкам с минимальным взносом?

В будущем году Центральный банк (ЦБ) планирует ужесточить требования по выдаче ипотечных кредитов с невысоким первоначальным взносом. Речь идет о финансовых сделках, где покупатель оплачивает менее 20% от общей стоимости квартиры. Меры регулятора могут привести к повышению стоимости кредитных ресурсов по таким сделкам или же к отказу банков от подобных продуктов.

Согласно сообщению ЦБ, кредиты с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья будут оцениваться с повышенным коэффициентом риска – 150%. Кредиты с первоначальным взносом менее 10% будут оцениваться с коэффициентом 200%. Для банков это означает, что требования по обязательному нормативу достаточности капитала – одному из наиболее важных показателей надежности банка – ужесточатся, что может сделать выдачу таких кредитов неинтересной.

Например, некоторые финансовые организации уже готовятся к новым правилам. «Дельтакредит» сообщил, что может повысить порог минимального взноса по ипотеке с нынешних 15 до 20%. РосЕвроБанк планирует повысить процентные ставки кредитов с небольшим первоначальным взносом. В «Уралсибе» заявили, что дождутся итогового распоряжения ЦБ.

Что касается общих показателей, то в этом году российские банки значительно увеличили объемы выдачи ипотеки. Ежемесячные темпы роста выдачи ипотечных кредитов пятый месяц подряд держатся на уровне 40 процентов, а в октябре выросли до 70-80 процентов, говорится в сообщении Агентства ипотечного жилищного кредитования. Эксперты рынка связывают такие показатели с повышением доступности кредитов. Стоит отметить, что сделки с первоначальным взносом менее 20% занимают всего 5–6% рынка, — пишет газета «Ведомости» со ссылкой на топ-менеджера одного из банков. Почему же ЦБ решился на ужесточение?

В АИЖК считают, что регулятор принял такое решение с целью снижения общего уровня рисков на рынке. «Кредиты с низким первоначальным взносом являются гораздо более рискованными, по сравнению со стандартными ипотечными кредитами, первый взнос по которым начинается от 20%, — комментирует руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг. – К тому же по действующему законодательству такие кредиты нельзя секьюритизировать, то есть выпускать на основе такого покрытия ипотечные ценные бумаги в связи с тем, что это связано с повышенным риском для инвестора», — добавил эксперт. Также по оценкам АИЖК, ипотечные сделки с низким первоначальным взносом гораздо хуже обслуживаются и в три-четыре раза чаще уходят в дефолт.

«Стартовый взнос по ипотечным кредитам был уменьшен в этом году, — отмечает аналитик InvestPoint Феликс Песков. – Это дополнительно подстегнуло спрос на ипотеку. Однако кредиты с минимальным порогом входа зачастую берут люди с небольшой заработной платой, у которых не хватает денег на первоначальный взнос. Этот сегмент подвержен наиболее высоким рискам, связанным, в том числе с потерей работы. Естественно ЦБ хочет, чтобы участники рынка более трезво оценивали возможности таких клиентов».

Другой вопрос, как получить ипотеку, если не хватает денег на первоначальный взнос? «Рассматривая опыт других стран, можно отметить Германию, где существует специальная система жилищных сберегательных касс. Человек может сам накопить 20% от стоимости квартиры и еще получить 20% в виде займа от банка, где у него находится сберегательная касса. Благодаря этому инструменту он имеет возможность сформировать достаточный капитал для первоначального взноса», — комментирует Феликс Песков.

Даже при условии ужесточения требований ЦБ к банкам положительная динамика по выдаче ипотеке скорее всего сохранится. Ставки по кредитам продолжают снижаться, объемы выдачи растут. Если в 2016 году средневзвешенная ставка составляла 11,71% на новостройки и 13,05% на вторичное жилье, то в этом году квартиру в новом доме можно купить по ставке 9,9% годовых, а на вторичном рынке – по ставке 10,14%. При этом эксперты прогнозируют, что стоимость ипотеки продолжит эту тенденцию при условии низкой инфляции. Глава Сбербанка Герман Греф не исключает, что при подобных условиях ставки в обозримом будущем могут опуститься даже до 5%.

Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on VKShare on Google+