Средствам дольщиков найдут замену

В России планируется отказаться от механизма использования средств дольщиков при строительстве жилой недвижимости. В ноябре 2017 года президент РФ Владимир Путин дал поручение Банку России и Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) до 15 декабря разработать «дорожную карту» по постепенному (в течение трех лет) отказу от привлечения средств граждан в строительстве.

Решение связано с ростом доли долгостроя на рынке жилой недвижимости по всей стране. Граждане, купившие квартиры на этапе котлована, фактически остались без денег и жилья. На сегодняшний день, по данным Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Государственной думы РФ, обманутых дольщиков в нашей стране порядка 140–150 тысяч человек. Проблемными считаются более 800 жилых комплексов.

Для защиты собственников, столкнувшихся с банкротством застройщиков, в октябре 2017 года заработал Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Теперь все девелоперы будут обязаны отчислять в фонд 1,2 процента от каждой заключенной сделки. Средства из этого фонда будут направлены на компенсации участникам долевого строительства, а также на завершение недостроенных объектов.

В перспективе власти планируют перейти к иным способам привлечения застройщиками денежных ресурсов, без использования средств населения. В числе наиболее популярных решений — введение проектного финансирования, предполагающего объединение строительных компаний с финансовыми институтами и использование банковских механизмов.

При полном отказе от долевого строительства купить квартиру можно будет только в уже полностью готовом доме, а основным источником средств для застройщиков станут банковские кредиты. Однако при подобном сценарии девелоперы опасаются удорожания квартир и падения спроса.

«Действительно, не все компании могут позволить себе строить только за счет собственных средств, поскольку фактически у застройщиков нет свободных денег, — комментирует аналитик экспертной группы Investpoint Феликс Песков. – Строительство за счет заемных ресурсов будет дороже, чем на средства дольщиков».

Кроме того, на сегодняшний день переход к полному проектному финансированию в нашей стране вряд ли возможен, уверена управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Стоимость кредита, требования банков, конъюнктурные риски остаются слишком высокими, а значит, стоимость жилья, построенного с использованием дорогих денег, никак не может быть низкой, — комментирует Литинецкая.  — Да и сами банки не всегда могут выступать стопроцентными гарантами безопасности финансируемого      строительства».

Однако, продолжает она, в долгосрочной перспективе, учитывая снижение инфляции и стабилизацию экономики, переход к проектному финансированию все же возможен, и в более благоприятной экономической обстановке он действительно сведет риски отрасли почти к нулю.

По данным последних 4–5 лет строительство 80% жилья в ценовых классах эконом и комфорт финансируется преимущественно за счет привлеченных средств дольщиков. Это подтверждает тезис эксперта о том, что в сжатые сроки отказаться от этого способа финансирования будет непросто. И скорее всего это действительно может привести к удорожанию стоимости квартир. Но решать проблему недостроев и обманутых дольщиков однозначно придется. Возможно, власти найдут более «мягкие способы». Генеральный директор ООО «Управление Регионального Строительства» Аркадий Астрахан предлагает ввести санкции за несоблюдение законов — как в случае с банками, когда одно нарушение влечет за собой отзыв лицензии.

Или можно рассмотреть зарубежный опыт. «В некоторых странах существует система поэтапной оплаты строящегося жилья, — рассказывает Феликс Песков. – Например, в Испании покупатель оплачивает 20–30% от стоимости квартиры на этапе строительства, а оставшуюся сумму – после сдачи дома. Подобный механизм используется также в Израиле, где покупатель платит 10–15% от стоимости квартиры и далее оплачивает частями за каждый этап вплоть до завершения строительства. Во Франции, Великобритании, Германии и др. запрещено брать полную оплату до сдачи объекта, а строительство финансирует застройщик, в том числе за счет банковских кредитов».

Окажется ли это применимым для российского рынка? В европейских странах, где застройщик имеет доступ к дешевым банковским деньгам и может взять кредит на строительство под 6–8% годовых, девелоперам не нужно искать другие способы привлечения финансирования. Кроме того, продажа на ранних стадиях с дисконтом просто невыгодна — готовая квартира уйдет по максимальной цене.

«В России, где кредиты на строительство дают в среднем под 15% годовых, застройщикам выгоднее привлекать бесплатные деньги дольщиков. Для того, чтобы не допустить подорожания готового жилья в результате перехода на проектное финансирование, необходимо снижать ставки по кредитам на строительство», — заключает Песков. По оценкам девелоперов, необходимо снижение ставки, как минимум, в два раза, к примеру, за счет государственной поддержки в виде субсидий. В противном случае жилье действительно может подорожать на 20–30%, первичный и вторичный рынок жилья практически сравняются, а количество покупателей, имеющих средства для покупки готовой квартиры, сократится в несколько раз.

Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on VKShare on Google+