С 1 июля в России вступил в силу пакет поправок в законодательство о долевом строительстве жилья, предусматривающий переход застройщиков на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Разбираемся, как изменится финансирование строительства нового жилья.
Готовность банков
В основе данной схемы — исполнение трехстороннего договора, заключенного между продавцом, покупателем и банком, представляющим функцию доверительной стороны.
К числу банков, которые одними из первых выразили готовность оказывать услуги с использованием счетов эскроу, относятся Сбербанк, ВТБ, УБРиР, Генбанк и другие. За прошедший год с момента публикации мегарегулятором первых списков банков, выдерживающих критерии для открытия счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, их число увеличилось с 55 до 95. За прошедший год из данного списка выпал только один банк. Это лишившийся лицензии в октябре 2018 года РосЕвроБанк. Большинство кредитных 70 кредитных организаций организаций из списка находятся в числе первой сотни банков страны по размеру активов.
Застройщики не торопятся
Несмотря на энтузиазм регулятора, в целом и банки, и застройщики относятся к новой схеме финансирования жилищного строительства с осторожностью. Согласно мониторингам Ernst & Young, в 2018 году только 183 жилых корпуса в 77 проектах в России строились с использованием счетов эскроу (1,5 миллиона квадратных метров на всю страну или чуть больше одного процента от объемов жилищного строительства). По сообщениям Банка России, на середину февраля 2019 года было подано лишь 275 заявок на открытие счетов эскроу в 9 уполномоченных банков.
Одна из основных причин вялого развития инициативы кроется в сложности самой схемы для отдельных категорий инвесторов. Например, при оплате квартир покупателем за счет материнского капитала, а также при использовании жилищных сертификатов или военной ипотеки.
Кроме того, действуют послабления для уже начатых проектов: если объект был построен не менее чем на 30% до 1 июля 2019 года, то он может достраиваться по старым правилам долевого строительства без открытия счетов эскроу. В результате многие застройщики стремятся к данному показателю при возведении объекта до указанного срока, чтобы не переходить на новую неудобную схему.
Выгода падает, риски возрастают
Другая причина слабой раскрутки проекта — снижение прибыли застройщиков. По расчетам консалтинговой компании Knight Frank, доходность реальных девелоперских проектов в массовом сегменте из-за введения счетов эскроу может сократиться в 1,5-2,5 раза.
Причем больше всего это затронет небольших застройщиков и региональные девелоперские компании. Также применение счетов эскроу увеличивает номенклатуру рисков для участников, так как необходимо опасаться не только проблем с застройщиком, но и с банком.
С учётом возможных сложностей перехода к счетам эскроу можно представить несколько вариантов развития событий (выстроено по мере убывания вероятности наступления):
1. Застройщики перейдут на альтернативные способы привлечения денег для реализации новых проектов.
2. Застройщики начнут активно привлекать средства населения по иным схемам (например, жилищные накопительные кооперативы).
3. После торможения темпов продаж новостроек провал проектного финансирования станет очевидным. В результате произойдет вынужденный возврат к старой схеме.
Марина Данилина, научный сотрудник лаборатории исследования денежно-кредитной системы и анализа финансовых рынков РЭУ им. Г.В. Плеханова